Acheter une résidence étudiante c’est profiter du statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP dans la mesure où il s’agit d’une activité meublée. Quelles sont les spécificités de ce statut fiscal et comment réussir son investissement ?
Investir dans les résidences étudiantes : quels avantages ?
Environ 2,5 millions de jeunes par an poursuivent leurs études en France, que ce soit des étudiants locaux ou internationaux. Plus de la moitié est à la recherche d’un logement, dont la grande majorité souhaite intégrer les résidences étudiantes. Rappelons en effet que ces dernières proposent non seulement confort, sécurité et modernité mais aussi une panoplie de services et de prestations facilitant le quotidien des résidents. WIFI, parking, proximité des centres d’études et des réseaux de transport public figurent parmi ses autres atouts.
Ainsi, investir dans une résidence étudiante est extrêmement rentable aujourd’hui et pour les années à venir, d’autant que la demande ne cesse d’augmenter. Il s’agit donc d’un marché locatif sécurisé sur le long terme. Rappelons également que les étudiants étrangers en France – dont le nombre atteint le chiffre record de 300 000 étudiants – occupent une part importante sur le marché de l’immobilier locatif. Ces étudiants internationaux se distinguent par leur pouvoir d’achat élevé, d’où la possibilité d’accéder à ces résidences haut de gamme.
Les dispositifs fiscaux à la disposition de l’investisseur
Les résidences étudiantes sont disponibles à l’investissement : leur gestion est assurée par un exploitant qui a pour mission de récolter les loyers et de les reverser à l’investisseur. Grâce au statut de LMNP, celui-ci a l’opportunité d’optimiser sa fiscalité. Il est soumis soit au régime réel d’imposition, soit au régime micro BIC. Si l’investisseur opte pour le LMNP dans le neuf, il peut cumuler le régime micro BIC avec le régime Censi-Bouvard. Ce sont tous d’excellents dispositifs fiscaux permettant de profiter d’une carotte fiscale très attractive, notamment le réel d’imposition qui inclut la possibilité de déduire les amortissements sur sa fiscalité du loueur sur plusieurs dizaines d’années.
Notons aussi que la récupération de la TVA est tout à fait possible et ce, spécialement dans le cas de l’investisseur qui défiscalise avec les résidences avec services. Autrement dit, ladite récupération de la TVA n’est pas possible pour les propriétaires bailleurs qui font louer un logement meublé classique.
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LMNP neuf et LMNP ancien, quel est le plus avantageux ?
On parle de LMNP neuf lorsque le bail de la résidence étudiante est signé en VEFA, c’est-à-dire qu’il s’agit d’un bail de réservation puisque la vente se fait en l’état futur c’achèvement. Les avantages du LMNP neuf sont multiples : loyers de qualité puisqu’il s’agit d’un bien neuf répondant aux réglementations environnementales en vigueur, pas de travaux à programmer donc faible taux de carence locative.
Le LMNP ancien concerne quant à lui les résidences étudiantes de seconde main ou celles à rénover. Les avantages : le bail locatif qui continue de courir permet à l’investisseur entrant de percevoir immédiatement des revenus locatifs. Ce dernier est en effet délesté des contraintes se rapportant au délai de carence locative éventuelle qui correspond à la période entre la livraison du bien et la recherche de locataires. Par exemple dans le cas de la résidence étudiante neuve. L’historique des performances du gestionnaire est également connu à l’avance, tout comme celui de la résidence proprement dite : rentabilité, régularité des loyers versés, chiffres d’affaires générés. Cet historique n’est pas retraçable dans le cas de l’achat d’une résidence neuve. Par ailleurs, l’investisseur peut programmer une éventuelle revalorisation des loyers, généralement après que les travaux de rénovation et de remise aux normes aient été réalisés.
